Bursa Kerja

  Lowongan Pekerjaan   

Panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB)

 

I.  PENDAHULUAN

Pada SPI 2013 disebutkan bahwa total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti meliputi biaya langsung dan tidak langsung. Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian. Biaya reproduksi adalah biaya untuk menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan material yang sama. Biaya penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis, menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara, istilah ‘modern equivalent asset’ digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian). Dengan demikian perhitungan Biaya Reproduksi Baru/BRB (Reproduction Cost New/RCN) menjadi sangat di butuhkan oleh penilai dari proses-proses penilaian di atas. Sistem Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) ini dikembangkan untuk menentukan BRB (RCN) suatu bangunan baik bangunan rumah tinggal, sarana prasarana, ruko dan gudang.

 

Latar Belakang

1. Keputusan Raker tahun 2011 dan 2012

2. Keputusan Munas MAPPI 2012

3. Adanya kebutuhan akan Basis data perhitungan BRB (RCN)  perlu selalu dipelihara dan disesuaikan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan (dimutahirkan) secara periodik

 

Pengertian dan Azas Sistem BTB

Sistem Biaya dan Teknis Bangunan adalah fasilitas yang dibangun untuk memberikan kemudahan bagi para penilai Indonesia dalam menghitung BRB (RCN) suatu bangunan. Penggunaan Biaya dan Teknis Bangunan atau BTB ini hanya terbatas untuk penilai dalam rangka menghitung BRB (RCN) atau RCN saja sesuai dengan kondisi pasar dan lokasi obyek. Sistem BTB ini dikembangkan berdasarkan metoda dan pendekatan biaya yang akan digunakan dalam salah satu proses penilaian gedung atau rumah tinggal, oleh karenanya  pendekatan dalam perhitungan RCN pada sistem BTB ini berlandaskan  pada studi literature yang dikaitkan dan didasari pada peraturan, perundang-undangan  dan dasar kebijakan lain yang berhubungan dengan harga satuan bidang ke PU-an. Dalam pengembangan BTB ini tidak terlepas dari pemahaman mengenai koefisien indeks harga satuan serta  metodologi analisis  yang selanjutnya dapat digunakan dalam perhitungan BRB (RCN) sutau bangunan.

 

Landasan Hukum

1. Peraturan OJK (dh.Bapepam) berkaitan dengan Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilai)

2. Peraturan Menteri Keuangan : PMK 125/2008

3. Standar Penilaian Indonesia 2007 dan 2013

4. Peraturan dan perundang-undangan ke PU an

 

Adapun analisa perhitungan harga satuan Pekerjaan ke PU-an yang digunakan sebagai dasar perhitungan RCN pada BTB sistem ini adalah sebagai berikut:

 

1.   Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan kayu untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 3434:2008)

2.   Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan tanah untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 3835 : 2008)

3.   Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan (SNI 3835 : 2008)

4.   Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan plesteran untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 2837:2008)

5.  Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan langit-langit untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 2839 : 2008)

6.  Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan besi dan alumunium untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 7393 : 2008)

7.   Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan. (SNI 7394:2008)

8.   Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan penutup lantai dan  dinding untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan (SNI 7395 :2008)

9.   Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan dinding untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan (SNI 6897 :2008)

 

Maksud dan Tujuan:

Sistem BTB ini dikembangkan untuk menciptakan suatu basis data BRB (RCN) yang terkini dengan mengintegrasikan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, standar penilaian, hasil penelitian  di bawah naungan MAPPI  ke dalam satu wadah yang disebut dengan  Sistem BTB, sehingga pelaksanaan perhitungan RCN suatu bangunan  dapat lebih seragam, sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta standar perhitungan RCN yang berdasarkan pada pasar dan terjaga ke akurasiannya. Oleh karenanya agar akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis data perlu dipelihara dengan baik.

Dalam perhitungan harga satuan pekerjaan yang digunakan dalam BTB ini berdasarkan pada  indeks bahan bangunan dan indeks tenaga kerja serta indeks peralatan yang dibutuhkan untuk tiap satuan pekerjaan yang telah  dijadikan acuan dasar yang seragam bagi para pelaksana Perhitungan  pembangunan gedung dan perumahan dalam menghitung besarnya harga satuan pekerjaan untuk bangunan gedung dan perumahan yang juga telah distandarkan oleh Standar Nasional Indonesia.

 

Manfaat Penggunaan sistem BTB

1. Standarisasi Dasar perhitungan RCN untuk bangunan

2. Mudah digunakan dan efisien secara waktu

3. Terintegrasi terhadap peraturan, SNI dan SPI

4. Perhitungan RCN berbasis pada pasar yang selalu di update


II.  RUANG LINGKUP, ASUMSI DAN DEFINISI

Ruang Lingkup BTB

1. Sistem BTB ini akan memberikan tabel harga satuan bangunan rumah tinggal per meter persegi bangunan, baik rumah tinggal tipe mewah, rumah tinggal tipe menengah dan rumah tinggal tipe sederhana,  ruko, rukan,  serta bengunan gudang  yang untuk setiap ibukota propinsi di seluruh Indonesia yang bertujuan sebagai pedoman perhitungan  RCN.
2. Sistem BTB ini juga mengacu kepada kriteria yang sesuai dengan Tata Cara perhitungan analisa dan koefisien yang ditetapkan oleh SNI dan PU yang berlaku untuk seluruh wilayah di Indonesia, diasumsikan juga telah memenuhi persyaratan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan, efisien dalam penggunaan sumber daya, serasi dan selaras dengan lingkungannya, dalam pembangunannya yang dalam proses pembangunannya telah memenuhi standart yang telah ditetapkan oleh PU serta tata cara analisa yang ditetapkan oleh SNI.
3. Harga satuan per meter bangunan yang terbentuk merupakan hasil perhitungan analisa harga satuan bangunan, dengan harga material, harga upah serta harga yang diperoleh dari jurnal harga satuan bangunan dari setiap propinsi dan terupdate setiap triwulan atau semester.

 

III.  TAHAPAN PENGEMBANGAN SISTEM BTB

Pengembangan panduan BTB  dapat terlihat dari  diagram berikut:

A.  Tahap pertama

Dalam tahap pertama, sistem BTB dibuat dalam bentuk tabel RCN per meter untuk katagori:

1. Rumah tinggal sederhana

2. Rumah tinggal menengah 

3. Rumah tinggal menengah mewah

4. Ruko/Rukan

5. Gudang

 

Tabel BTB disusun untuk panduan perhitungan permeter persegi bangunan berdasarkan unit in place untuk setiap ibu kota provinsi pada perioda waktu tertentu yang akan di update secara  triwulan. Pengujian sistem BTB ini telah  dilakukan oleh beberapa KJPP yang  secara rutin melakukan penilaian dengan menggunakan Short form Report atau Laporan Penilaian Ringkas.

 

B.  Tahap Kedua

 

Pada tahap kedua, sistem BTB dikembangkan dengan menambahkan kategori perhitungan RCN untuk gedung sederhana dan gedung non sederhana yang dapat dilakukan secara online, selain itu Perhitungan RCN melalui sistem BTB ini juga dikembangkan perhitungan RCN untuk katagori bangunan rumah tinggal dan bangunan gedung berdasarkan pilihan jenis bangunan serta jenis dan volume material yang digunakan.

 
HALAMAN KHUSUS ANGGOTA
 
II. RUANG LINGKUP, ASUMSI DAN DEFINISI
III. SPESIFIKASI UMUM BANGUNAN 
IV. IKK MAPPI 2014 
 
DAFTAR BTB TAHUN 2014
 
 1. PROVINSI NAD   12. PROVINSI JAWA BARAT  23. PROVINSI SULAWESI TENGGARA
 2. PROVINSI SUMATERA UTARA  13. PROVINSI JAWA TIMUR  24. PROVINSI BALI
 3. PROVINSI SUMATERA BARAT  14. PROVINSI JAWA TENGAH  25. PROVINSI NUSA TENGGARA BARAT
 4. PROVINSI RIAU  15. PROVINSI KALIMANTAN BARAT  26. PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR
 5. PROVINSI KEP RIAU  16. PROVINSI KALIMANTAN TIMUR  27. PROVINSI MALUKU
 6. PROVINSI BANTEN  17. PROVINSI KALIMANTAN SELATAN  28. PROVINSI MALUKU UTARA
 7. PROVINSI DKI JAKARTA  18. PROVINSI KALIMANTAN TENGAH  29. PROVINSI PAPUA
 8. PROVINSI JAMBI  19. PROVINSI SULAWESI UTARA  30. PROVINSI PAPUA BARAT
 9. PROVINSI BANGKA BELITUNG  20. PROVINSI SULAWESI SELATAN  31. PROVINSI GORONTALO
 10. PROVINSI SUMATERA SELATAN  21. PROVINSI BENGKULU  32. PROVINSI YOGYAKARTA
 11. PROVINSI LAMPUNG  22. PROVINSI SULAWESI BARAT  33. PROVINSI  SULAWESI TENGAH
     34. PROVINSI KALIMANTAN UTARA
 
DISCLAIMER
 

1. 

BTB bukan merupakan rekomendasi untuk penggunaan lain diluar penilaian, seperti kontraktor, quantity surveyor dsb;

2. 

BTB bukan merupakan panduan baku dalam melakukan analisa perhitungan penilaian; 

3. 

Penilai diperbolehkan melakukan/mempunyai penyesuaian perhitungan tersendiri diluar panduan BTB ini dengan memperhatikan spesifikasi bangunan yang mungkin berbeda; 

4.

BTB pada tabel diatas merupakan BTB propinsi, maka apabila digunakan untuk masing-masing Kabupaten/Kota penilai perlu melakukan penyesuaian BTB terhadap indeks kemahalan konsumen ( IHK ) Kabupaten/Kota bersangkutan.

5. 

MAPPI tidak bertanggungjawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan BTB ini;

6. 

BTB tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi properti atau strategi investasi properti;

7.

Sebelum menggunakan panduan ini penilai disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi bangunan, apabila dibutuhkan mintalah bantuan ahli teknik bangunan;

8. 

Seluruh proses perhitungan BTB bebas dari intervensi, tekanan atau paksaan dari pihak manapun;

9. 

Jika terjadi ketidaksesuaian dan perubahan di lapangan, maka BTB akan diperbaiki sebagaimana mestinya.

10. 

BTB sudah memperhitungkan pajak-pajak